大家好，我（wǒ）是楼（lóu）克（kè）佳，今天和大（dà）家聊一下抵押房产变（biàn）卖中涉（shè）及（jí）的三大问题（tí）。

        很多人借款都是把房产拿来做抵押的，钱（qián）还不（bú）出以后，债权人可（kě）以变卖（mài）抵押房产来还（hái）债，那（nà）如何帮这个抵押房产去找到最适合（hé）他的买家，这是我们在现实中很常见的问题。


找到合适的买（mǎi）家

         第一，最（zuì）重要的是在抵（dǐ）押之前我们就要（yào）判断这（zhè）个房子是否（fǒu）有价有（yǒu）市（shì）？

        比（bǐ）如（rú）说北上广的房（fáng）子市价（jià）在1000万左右，里面没有其它债务，你借给他500万，这种房子就（jiù）是刚需房，是有价也有市的，可以很快（kuài）找到买（mǎi）家（jiā）接手，还会有些余款，这是（shì）有价有市的房子。

        另外一（yī）种是办公房、商铺，还有一些偏（piān）远（yuǎn）城市的房子，相对来说就比较难（nán），一年半载可能都找不到合适买家。比如说我碰到过在（zài）内蒙的别墅（shù），挂牌200多万（wàn），看起来很好的房子，但我客（kè）户挂牌两年（nián）多了也没出（chū）手。因为疫（yì）情现在的办公楼和商铺（pù）从租（zū）金到（dào）成交量都下跌很厉害，今年（nián）和（hé）去年的（de）价格就相差很厉害，所以你要首（shǒu）先去判断是（shì）否（fǒu）有价有市。

         第（dì）二，在卖房时要判断报价是（shì）否合（hé）理，比如你逼债务（wù）人卖房的时候，他（tā）说我要卖（mài）1300万，其实这（zhè）个房子（zǐ）就只值1000万，那他可能就不想（xiǎng）卖这个房子。所以（yǐ）你要（yào）判断（duàn）这（zhè）个（gè）房子卖（mài）的价格是不是合理，太低债务人吃亏，太高卖不出去，对你的（de）预期也有影响。

        一般卖（mài）房要么让他（tā）自（zì）己去卖，去中介公司（sī）挂合理的价格，要（yào）么我（wǒ）们帮债权人（rén）挂牌，有时他忙，或（huò）有时他不愿意，我们（men）也（yě）会帮他（tā）去中（zhōng）介挂牌。最主要的是你去挂牌时，必须讲清楚真实原因，是因（yīn）为债务抵押的问题，现在还过不了（le）户。切记你在（zài）和中介和买房子的人沟通时，必须要非常诚实（shí），要（yào）说（shuō）清楚，最好让对方全（quán）款付清，因为你先要还（hái）这个抵押借款（kuǎn）。


对买家要坦诚相告

        第三，你要熟悉（xī）房产抵（dǐ）押借款流程。比如（rú）说我们是债（zhài）权人（rén），这个房子市值（zhí）1000万，抵押500万（wàn），我（wǒ）们要和买房的人讲清楚，必须先付给我500万，然后我再去交易中（zhōng）心撤销抵（dǐ）押的他项权利证，在我撤销以后（hòu），才可以过户（hù），否则的话，你（nǐ）们的房子是过（guò）不了户的。如果你不讲清楚（chǔ），你真的去交割的时候（hòu），买（mǎi）房子（zǐ）的人（rén）会很担心，怎么钱付给你（nǐ）了，不能马上（shàng）办（bàn）理（lǐ）过户。因（yīn）为撤（chè）销抵（dǐ）押以后要过七天才（cái）能（néng）过户，不是当天就可以过（guò）户的，所（suǒ）以一定要提前讲清楚。

        我现（xiàn）实中也碰到过几个案子，有（yǒu）一个老头欠的金额不多，他就是和买家说清楚了，我欠人家30万，你（nǐ）今天先付30万给（gěi）我，我去还债，一（yī）个（gè）星期以后过户，最（zuì）后交（jiāo）易（yì）顺（shùn）利达成（chéng），这（zhè）就是房东和（hé）买房（fáng）人沟通得比较好的。

        还有一个案（àn）例（lì），我（wǒ）们已经到交易中心了，房东叫买（mǎi）房人先付100万给债权人（rén），买（mǎi）房人就不肯了，他说你们没有和我说清楚今天不能（néng）交易，我以为付了（le）100万今天（tiān）就可以交易了（le）。确实房东也不知道先要撤掉抵押过七天才能（néng）交易，他来（lái）还（hái）和（hé）我（wǒ）们商量，说你（nǐ）们是（shì）不是可以抵（dǐ）押先撤掉，让他们交易以后再付款（kuǎn），那我们肯定拒绝（jué）了，抵押撤了万一有风险呢，必须先拿到（dào）款再撤抵（dǐ）押。做（zuò）了（le）几番沟通，引入中介再担保，房东还是先（xiān）把这个100万给付掉了。

千万不能提前撤销抵押（yā）

        有（yǒu）一个案（àn）例是欠我们小贷公（gōng）司200万（wàn），买房人是（shì）个大学教授，他就说万一我200万（wàn）付了以后（hòu）你（nǐ）们不撤销怎（zěn）么办？他不放心，这（zhè）也（yě）可（kě）以理解。我就（jiù）解释说我们是有牌照（zhào）的正规小额贷款公司，不（bú）信可以（yǐ）去公司看一下，给写一个证明说收到某某200万房款（kuǎn）后立刻撤销抵押（yā）。

        他（tā）又说撤销（xiāo）抵押以后，因为这个案子（zǐ）已经到（dào）法院了，法院有一个流程，你保（bǎo）证（zhèng）我多少时（shí）间可以办这个交易，我们只能实事求是地说法院的时间是不可控的，但（dàn）我们可以（yǐ）保（bǎo）证收到你的200万以后，当（dāng）天（tiān）我们就陪着你一起去法院，把撤（chè）销（xiāo）房（fáng）地产抵押的申请交（jiāo）到法院里（lǐ）去，但后面法院的时间我们是（shì）不可控的。

        后来他就（jiù）到我们小贷公司去看，的确是（shì）正规的，他当天就付了200万给房东（dōng），房（fáng）东（dōng）立（lì）刻（kè）就（jiù）还给我们，收到（dào）了这200万（wàn）以后，我们就把撤销房（fáng）地产（chǎn）抵押的申请，交（jiāo）到（dào）了法院的执行庭。但那时正好（hǎo）是过年，过了一个多月，法院又在郊区，他（tā）买（mǎi）的房子（zǐ）是（shì）上海长宁区的，开车过去要一个半小时，法院也比较忙，一直拖了一个多月。买房人就着急了（le），担（dān）心怎（zěn）么还不（bú）能（néng）办过户。后来我们（men）小贷公司（sī）老（lǎo）总通过私人关系和法院执行庭的领导（dǎo）打（dǎ）了招呼，没几（jǐ）天就撤销了，他就可以去办过（guò）户了。


        总结下来，在处（chù）理抵押房（fáng）产借款中要注意的（de）三点问题：一是（shì）一定要和买房人说清楚有抵押在里面（miàn），这是（shì）瞒不过（guò）去的，二是你自己要清楚房子究竟值多少钱，你就能判断这个债务人会不（bú）会因为价格的（de）问题去刁（diāo）难你。三是要熟悉相关流程（chéng）和（hé）手（shǒu）续，你要知道，一般的情况下是先还款，再去撤抵押，再去交易，千万不要先把抵押撤（chè）掉，因为万（wàn）一他们不还（hái）款给（gěi）你，或者解除抵押后又被别人查封，就没有（yǒu）保障了（le）。

        今天关于（yú）抵押房产如何找到合（hé）适（shì）的（de）买家，以及（jí）中间（jiān）一些简单的流程，就和大家分（fèn）享（xiǎng）到这（zhè）里，谢谢大（dà）家！